Manutenção do Condomínio

Responsabilidade do Síndico na Manutenção

O administrador ou síndico que cuida de condomínio residencial ou comercial, horizontal ou vertical é o responsável direto, pois ele é quem cuida e tem a obrigação definida em estatuto para realizar a manutenção do empreendimento, do prédio. A finalidade é garantir a qualidade edilícia (da edificação).

O síndico precisa garantir, com a previsão orçamentária do condomínio, as manutenções, que elas sejam corretas e dentro da necessidade, implementando o plano de manutenção preventiva também dentro das unidades autônomas e das estruturas não visíveis e ocultas do condomínio, pois é responsabilidade do síndico a garantia do patrimônio de todos os condôminos, como preza a legislação.

É preciso garantir que as informações das manutenções sejam registradas e documentadas. É preciso checar o serviço do prestador de serviços, e também quanto a limpeza final do local que sofreu a intervenção, e se de fato foi feita a atividade preconizada. As verificações precisam ser de rotina também em diferentes sistemas, como hidráulicos, elétricos, ar condicionado, sistema de hidrante (combate a incêndio), pressurização de escada de incêndio, CFTV, alarmes de incêndio e etc. Precisa ser criado condições de acesso regular a todos os ambientes, não apenas improvisando condições de acesso temporário, mas oferecendo facilidade ao trabalho de observação por parte do inspetor, quer seja o “faz tudo” do condomínio, ou do auditor e especialista.

Existem três tipos de manutenção:

• Manutenção Preditiva (conforme o estado real de uso e a sua degradação – desgaste na operação dos sistemas ou equipamentos, e é baseado em laudo técnico, feito por especialista no assunto),
• Manutenção Preventiva (previamente programada, com base em um período de tempo da existência, e serve para evitar que ocorram falhas e acidentes) e
• Manutenção Corretiva (corrigir anomalias, sempre após já ter ocorrido algum evento ou dano).

Para a manutenção preventiva, o condomínio precisa seguir um programa regular e com períodos de calendário, sendo pré-definidos, para a revisão dos sistemas do prédio. Embora cada construção tenha as suas peculiaridades, veja este modelo sugerido para manutenção preventiva de edificação hipotética:

Semanalmente

Equipamentos indústrializados

Saunas

Geradores de calor

Sistema com botoeira de emergência

Sistemas hidrossanitários

Reservatórios de água potável

Sistema de irrigação

Bomba de recalque de esgoto e seu backup

Piscinas

Sistemas de incêndio

Obstrução e operação de portas corta-fogo

Presença, condições de acesso aos Extintores e nível da carga

Existência das mangueiras e peças de operação de hidrantes

Inspeção visual de salas técnicas, vazias e que não tem acesso público como casa de máquinas dos elevadores, barrilete de caixa d’água, sala de transformadores

A cada 15 dias

Equipamentos indústrializados

Iluminação e energia

Combustível do Grupo gerador e seu ambiente

Sistemas hidrossanitários

Água servida (caixa de gordura, locais de potencial entupimento)

Calhas e coletores de água de chuva (risco de obstrução)

Mensalmente

Jardim

Manutenção geral

Equipamentos indústrializados

Iluminação e energia

Motores e bombas

Equipamentos indústrializados

Pressurização de escada

Banheira de hidromassagem / spa

Ar condicionado

Operação da Iluminação de emergência

Sistemas de automação

Automação de portas de acesso e de portões

Observação interna das caixas e por onde passam os fios e cabos de dados, informática, voz, telefonia, vídeo, TV, CFTV e segurança perimetral

Revestimentos de parede, piso e teto

Pedras naturais (mármore, granito e outros)

Sistemas hidrossanitários

Ralos, grelhas, calhas e canaletas

Bombas de incêndio

A cada 2 meses

Equipamentos indústrializados

Gerador de água quente

Iluminação de emergência

A cada 3 meses

Equipamentos indústrializados

Banheira de hidromassagem

Elevadores, escadas e esteiras rolantes

Esquadrias

Esquadrias de janelas e portas em vidro e em alumínio

Sistemas hidrossanitários

Caixas de esgoto, de gordura e tubulação de passagem de águas servidas

A cada 1 ano

Estrutural

Lajes, vigas e pilares

Revestimento de fachadas

Marquises e balanços

Equipamentos indústrializados

Sistema de segurança

Gerador de água quente

Sistema de aquecimento individual

Banheira de hidromassagem / spa

Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas

Dedetização

Desratização e desinsetização (Residencial)

Impermeabilização

Áreas molhadas internas e externas, piscinas, reservatórios, coberturas, jardins, espelhos d’água

Rejuntamentos

Rejuntamentos e vedações

Revestimentos de parede, piso e teto

Paredes externas/ fachadas e muros

Piso acabado, revestimento de paredes e teto

Deck de madeira

Instalações elétricas

Quadro de distribuição dos circuitos

Tomadas, interruptores e pontos de luz

Sistemas de pára-raios

Medição de aterramento do sistema

Esquadrias

Esquadrias e elementos de alumínio

Vidros e seus sistemas de fixação

Esquadrias e elementos de madeira

Esquadrias e elementos de ferro

Sistemas hidrossanitários

Tubulações

Metais, acessórios e registros

Limpeza de caixas d'água de consumo

Equipamentos de incêndio

Recarga e validação de Extintores portáteis

Instalações gerais

Sistema de cobertura e fechamentos externos

Antes do 5º ano do Habite-se (Certificado de Conclusão da Obra)

Análise de todo o edifício para se certificar quanto aos vícios visíveis e garantia da construtora

Este é um exemplo de programa meramente em caráter educativo, ele precisa ser validado para cada condomínio, em razão das peculiaridades que cada prédio possui.

Síndico e a Manutenção do Condomínio

A manutenção do prédio garante que as estruturas e sistemas do condomínio estejam seguras para operação, com estabilidade e conforme a necessidade, evitando também a desvalorização dos imóveis (apartamentos, lojas e escritórios) em razão de deterioração dos produtos que compõem o condomínio. Estudos indicam que um imóvel que está em um edifício em péssimo estado de conservação perde de 10% a 12% o seu valor, em relação a um imóvel situado em um condomínio com manutenção mais adequada.

Um livro como relatório de inspeção e vistorias (como documentação) precisa ter informações sobre o que foi reparado, como foram efetuados, por que empresas e por quais profissionais (terceirizados ou não), bem como as condições de contato com estas pessoas, como o número de telefone celular e fixo também, para facilidade de contato em caso de emergência, pois o próprio terceiro pode passar mal, e seja necessário contato com pessoa da família.

Armazenar documentos relativos às manutenções com auditoria e laudos técnicos, ordens de serviço, fotos do antes e do depois, e relatórios de manutenção são formas claras e precisas para a segurança de todos os usuários do condomínio e não apenas do síndico.

A Engenharia DiagnostiKa é uma empresa capaz, formada por profissional qualificado e especializado, para as atividades de apoio ao síndico e administrador do condomínio.

As sugestões acima são baseadas nas normas da ABNT:

ABNT NBR 5674:2012 – Gestão da Manutenção.

ABNT NBR 15575:1: 2013 – Desempenho em Edificações.

ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para a elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações.

ABNT NBR 12680:2014 -Gestão das Reformas.